domingo, mayo 26, 2024
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Seis razones por las que hay que invertir en propiedades comerciales

¿A quién no le encanta un titular un poco controvertido?

Ya puedo sentir el malestar de los inversionistas y agentes inmobiliarios listos para desatar una gran cantidad de comentarios. Ahora, antes de ponerse los guantes, ten en cuenta que creo firmemente en la inversión en bienes raíces comerciales y la veo como un fin para cualquier inversionista que comience con propiedades unifamiliares o multifamiliares.

Así que no te pongas los guantes todavía y sigue leyendo.

Es posible que hayas oído que cualquier tipo de propiedad, ya sea comercial o no comercial, es una buena oportunidad de inversión. Y más aún, las propiedades comerciales ofrecen recompensas financieras mucho mayores en comparación con las propiedades no comerciales. Pero, ¿alguien te dijo también que invertir en propiedades comerciales es un poco más riesgoso y complicado que invertir en bienes raíces no comerciales? Hay tantas cosas que tratar como requisitos legales, leyes adicionales y conocimientos profundos que hacen que las propiedades comerciales sean más difíciles de administrar.

En este post, abordaré las cuestiones clave que hacen que las propiedades comerciales sean tan difíciles de manejar y por qué es mejor que lo pienses dos veces antes de hacerlo.

Los bienes raíces comerciales son una clase de activos inmobiliarios que se utilizan con fines comerciales, se compone de tres sectores: oficinas, comercio minorista e industrial. A menudo se prefiere la propiedad comercial por razones como altos rendimientos de la inversión, arrendamientos más prolongados. Todos estos factores suenan ciertos, pero la mayoría de las cosas se ven bien en el papel, pero existen riesgos asociados con las propiedades comerciales que debes conocer antes de invertir; riesgos que simplemente no existen en la inversión en propiedades residenciales.

Seis razones por las que invertir en propiedades comerciales podría ser una mala idea

  1. Las propiedades comerciales son complicadas de entender.

Comprar una propiedad residencial requiere tener un buen conocimiento del mercado de ventas y alquiler. Necesitas saber cuánto costará una casa, cuánto costará repararla, el valor de la casa después de la reparación y el tipo de alquiler que podrás obtener de ella. Bueno, todas estas cosas vienen con la experiencia y ninguna es demasiado complicada. De hecho, puedes obtener mucha información simplemente preguntando a la gente. ¿Necesitas saber más sobre el vecindario? Pregúntale a los vecinos. Simplemente mirar lo que otros lugares cercanos pueden cobrar en concepto de alquiler te dará inmediatamente una buena idea de lo que puedes esperar.

No ocurre lo mismo con la propiedad comercial. Esto requiere comprender conceptos similares, pero es mucho más complicado que eso. Calcular los números requiere conocimientos que no están fácilmente disponibles y ciertamente requiere algo de experiencia. Los otros factores cruciales que afectan enormemente el valor de una propiedad comercial son la conveniencia futura de su propiedad, el período de arrendamiento, la solidez del inquilino y el tipo de negocio que mejor se adapta a su propiedad. El valor y el alquiler de su propiedad también dependen de los tipos de negocios que operan en el área en la que se encuentra su propiedad. Además, las leyes son menos estrictas en algunas áreas. Eso significa que la transacción se regirá por acuerdos contractuales en lugar de por la ley estatal. Todo esto en conjunto hace que sea bastante complicado lanzarse a la inversión en bienes raíces comerciales. Por lo general, todo se reduce a elegir un nicho y centrarse en él.

  1. Las propiedades comerciales son sensibles a las condiciones económicas.

Claro, a medida que la economía crece y se contrae, las propiedades residenciales cambian con ella y pueden tener un retorno de la inversión menor al esperado, pero donde eso podría ser cierto, las propiedades comerciales son mucho más sensibles a un clima económico cambiante. Todo el mundo necesita un lugar donde vivir y la mayoría de los empleos son relativamente estables, incluso cuando la economía esté sufriendo una recesión, la gente siempre necesitará tener un techo sobre sus cabezas.

Pero no se puede decir lo mismo de las propiedades comerciales, cuando la economía es fuerte, la demanda y el precio de los bienes raíces comerciales aumentan, las personas que alquilan propiedades comerciales pueden optar por operar desde casa y cerrar la tienda cuando el mercado está mal. Pero, incluso cuando la economía va muy bien a escala nacional, los cambios económicos locales también desempeñan su papel, quizás la ubicación que ofrece ya no sea tan deseable como antes, cuando eso sucede, su propiedad puede pasar años sin tener inquilino.

  1. Valorar propiedades comerciales es difícil.

 Las propiedades residenciales generalmente se alquilan mediante comparación de alquileres, esto significa que el propietario compara su propiedad con propiedades similares que han sido alquiladas recientemente en la misma zona. En el caso de propiedades residenciales, encontrar propiedades residenciales similares es mucho más fácil, por lo general, significa recorrer el vecindario, en algunos casos, puedes arreglártelas con el sentido común.

En el caso de propiedades comerciales, es muy difícil comparar dos propiedades. Varios factores afectan el valor de estas propiedades, además, es difícil encontrar propiedades de apariencia similar que se hayan alquilado recientemente y que también sean relevantes para la misma audiencia. Una forma de valorar los inmuebles comerciales es observar el valor por metro cuadrado, esto es algo que se puede utilizar cuando se posee una propiedad en un centro comercial, por ejemplo. La ubicación es importante, pero al menos las propiedades vecinas pueden servir de orientación, si eso no funciona, como alternativa, las propiedades comerciales se valoran utilizando un enfoque de ingresos.

Un enfoque de ingresos tiene en cuenta el beneficio que una propiedad puede obtener por año y lo multiplica por la tasa de capitalización de mercado para reducir el valor de la propiedad. La tasa de capitalización de mercado varía según los diferentes tipos de propiedades, el tipo de inquilino, la duración del contrato de arrendamiento, la calificación crediticia del inquilino, el estado de la propiedad, las condiciones del mercado y las diferentes ubicaciones de una propiedad, pero incluso entonces, el valor de una propiedad es un concepto muy fluido y requiere mucha comprensión, esto no es algo que vayas a hacer por tu cuenta desde el principio.

4. Encontrar inquilinos lleva más tiempo en el caso de las propiedades comerciales.

Aunque las propiedades comerciales pueden disfrutar de arrendamientos a largo plazo de tres o incluso 10 años, una vez desocupadas, normalmente lleva mucho más tiempo encontrar inquilinos adecuados para estas propiedades, dado que estas propiedades se alquilan con fines comerciales, encontrar una coincidencia adecuada entre la ubicación de la propiedad, el tipo de propiedad y los requisitos comerciales de las empresas pertinentes suele llevar más tiempo. Eso tiene un efecto bastante grande en el flujo de caja, también se espera que el propietario cubra todos los gastos durante este período, esto puede ser una carga enorme para el propietario, ya que los impuestos pueden ser mucho más altos en comparación con los bienes raíces residenciales.

Además de todo esto, los términos de un arrendamiento comercial son bastante complicados en comparación con los de un arrendamiento residencial, un inquilino comercial tiene muchas opciones de arrendamiento, como arrendamiento bruto, bruto modificado, neto doble y neto triple. Las tasas de capitalización de mercado también varían según los tipos de arrendamiento, las leyes también varían según el país, por lo que lo que podría ser posible en Ecuador puede ser absolutamente ilegal o demasiado costoso para intentarlo en otro país. Una vez más, la gestión de inquilinos, el valor del arrendamiento y los acuerdos de ocupación exige mucha experiencia.

5. Las propiedades comerciales antiguas son amenazadas para las propiedades nuevas y mejoradas en la misma zona.

Los inversores de propiedades comerciales antiguas siempre se ven amenazados por propiedades comerciales nuevas y mejoradas en la misma zona, los inquilinos siempre buscan áreas de oficinas o espacios comerciales modernos y mejorados. Lo mismo ocurre con las propiedades residenciales, por supuesto, pero mejorar una oficina puede resultar mucho más caro que mejorar una casa, a medida que aparecen nuevas propiedades, aumenta el riesgo de desocupación de las propiedades existentes, lo que podría significar más costos.

6. Financiar una propiedad comercial es difícil.

Esto no debe subestimarse, no es tan difícil conseguir financiación para la compra de propiedades residenciales de alquiler, ya que hay una gran cantidad de prestamistas disponibles que ofrecen préstamos por un período de 15 a 30 años. Por lo general, los inmuebles residenciales no son tan caros y se pueden pagar incluso con el dinero del alquiler.  En el caso de propiedades comerciales, el monto del préstamo se amortizará en menos de 30 años y, en su mayoría, seguirá un modo de pago global, esto significa que el saldo total del préstamo vencerá después de un cierto período de tiempo, digamos después de cinco o diez años. Se supone que el inversor debe liquidar el préstamo cuando vence el pago global, esto no siempre es conveniente para el inversor. Muchos inversores esperan ser refinanciados cuando venza el pago global, pero si el mercado cambia, refinanciar el préstamo es difícil.

Si a esto le sumamos el hecho de que comprar propiedades comerciales suele ser más caro, las cosas se vuelven aún más difíciles, es cierto que las propiedades más grandes pueden generar ingresos más estables, pero para obtener esa cantidad de dinero de un banco, necesitarás experiencia.

Las inversiones en propiedades comerciales requieren mucho trabajo preliminar, debes realizar tu debida diligencia evaluando el mercado y la propiedad. Si desea seguir adelante con la inversión en propiedades comerciales, será mejor que estés atento al mercado local y a las condiciones de la propiedad, hay que hacer muchos cálculos numéricos, ya que varios factores afectan el valor de una propiedad comercial. Por último, mientras haces todo eso, debes tener una estrategia de salida sólida en tu plan. Son todas estas cosas las que hacen que los bienes raíces residenciales sean mucho más atractivos para los inversores, especialmente para aquellos que recién están comenzando.

¿Qué piensas TÚ?

¿Vale la pena invertir en propiedades comerciales?

Te leo…..

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Enlaces relacionados

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Klever Guanoluisa T.
Klever Guanoluisa T.https://www.gacetainmobiliaria.com
Soy un experimentado estratega en administración inmobiliaria, especializado en producción de ventas con vasto conocimiento en indicadores de gestión, conceptos y desarrollo de equipos.
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1 COMENTARIO

  1. Muy interesante información. En los Valles hay demanda de propiedades comerciales. Sería de mirar hacia allá la inversión?

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